從北京國貿(mào)出發(fā)，沿著京通快速行駛進入通燕高速驅(qū)車約30公里，轉(zhuǎn)入燕郊核心區(qū)的燕順路，這條燕郊主干道長達1.6公里。一直延伸至潮白河沿岸，周邊都是河北省廊坊市本地開發(fā)商——三河匯福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“匯福地產(chǎn)”）開發(fā)的“匯福悅榕灣”項目所屬土地。
在緊鄰北京城市副中心（通州區(qū)）的燕郊，匯福悅榕灣是一個占地面積近百萬平方米、建筑面積數(shù)百萬平方米的“神盤”。由于前期房源銷售殆盡，經(jīng)歷了近兩年時間的沉寂之后，《中國經(jīng)營報》記者近期了解到，匯福悅榕灣項目再次推出了一棟商住樓，準備對外銷售。
受限購政策及區(qū)域規(guī)劃影響，除了匯福悅榕灣項目之外，首爾甜城、天洋城4代等燕郊地區(qū)主要的開發(fā)項目，目前推售的是40年產(chǎn)權的商辦產(chǎn)品，毫不忌諱地“包裝”成居住用途，替代了傳統(tǒng)70年產(chǎn)權的住宅產(chǎn)品，向大批從北京涌入的購房者、投資客兜售。
“停頓”的開發(fā)項目
匯福悅榕灣項目這次推出的一棟商住樓，樓高24層，其中1層~4層為底層商業(yè)，5層~24層均為小戶型面積商住產(chǎn)品，每一層為24戶，總計推出房源480套，預計銷售價格為1.8萬元/平方米~1.9萬元/平方米。
匯福地產(chǎn)為新推售的這一棟商住樓調(diào)整了項目案名與推廣名稱，項目案名為“西派國際”，推廣名則為“匯福樾瀾灣”。
目前，匯福樾瀾灣項目還沒有正式推售，但已經(jīng)啟動了預熱、宣傳。這棟商住樓已經(jīng)封頂建成，屆時將以現(xiàn)房形式銷售，而不是期房。
據(jù)記者了解，這棟商住樓屬于匯福悅榕灣項目最后一期，匯福悅榕灣項目整體開發(fā)體量龐大，匯福地產(chǎn)先后分三期開發(fā)，項目前兩期已經(jīng)銷售殆盡。近期計劃推售的這棟商住樓，只是匯福悅榕灣項目三期的一棟樓，而整體開發(fā)面積則超過了90萬平方米。
根據(jù)此前廊坊市規(guī)劃部門對匯福悅榕灣項目的公示信息，項目三期為“京貿(mào)金融商務中心南區(qū)”，規(guī)劃用地面積約為16.3萬平方米，容積率為4.32，總建筑面積則超過了93.18萬平方米。
匯福地產(chǎn)一位人士告訴記者，項目三期原定計劃是2016年底動工開發(fā)，2018年5月份完成交付，但由于政策原因，預計項目規(guī)劃方案也會有所調(diào)整。
據(jù)悉，至少到目前為止，匯福悅榕灣項目三期也只有這棟即將推售的商住樓能夠入市銷售。而這棟孤零零的商住樓位置以南，則布滿了其他待建樓棟的基坑。
“匯福悅榕灣項目三期整體規(guī)劃的是一個綜合體，包含酒店、寫字樓、購物中心和公寓，但是目前只有一棟商住樓建成，剩余土地只有一部分開挖了基坑，還要等待復工開發(fā)�！鄙鲜鰠R福地產(chǎn)人士告訴記者。
實際上，匯福悅榕灣項目三期已經(jīng)基本停工，主要受燕郊區(qū)域整體規(guī)劃調(diào)整所致，尤其是潮白河沿岸。
2017年下半年，河北省政府下發(fā)了一份關于支持北京城市副中心建設的實施意見，文件內(nèi)要求扎實做好三河市、大廠回族自治縣、香河縣（統(tǒng)稱為“北三縣”）與北京市通州區(qū)規(guī)劃對接、政策對接、項目對接，支持北京城市副中心的規(guī)劃、發(fā)展與建設。
北三縣的開發(fā)建設納入北京城市副中心的統(tǒng)籌規(guī)劃之后，對匯福悅榕灣等房地產(chǎn)開發(fā)項目的影響深遠。
其中，河北省政府在這份文件中明確，強化北三縣建設用地管控，全面摸清潮白河、北運河兩側兩公里范圍內(nèi)已建、在建、已出讓土地未建項目情況，對已建成項目做好功能調(diào)整、立面整治等，對在建項目按照《整合規(guī)劃》進行調(diào)整優(yōu)化，對已出讓土地但未建項目依法收回土地，今后不再安排新增城鎮(zhèn)建設用地。
匯福悅榕灣項目即位于潮白河沿岸兩公里范圍管控區(qū)內(nèi)，并且緊鄰潮白河東岸。受北三縣與北京城市副中心統(tǒng)籌規(guī)劃的政策因素影響，燕郊不少地產(chǎn)項目由此暫停了開發(fā)進度，等待新的規(guī)劃落地。
“目前燕郊、廊坊大部分建設項目的規(guī)劃方案，不只是由河北省規(guī)劃部門決定，還要通過北京、通州規(guī)劃部門審批�！毖嘟籍�?shù)匾晃恢槿耸客嘎丁?/p>
據(jù)匯福地產(chǎn)上述人士介紹，匯福悅榕灣項目三期（匯福樾瀾灣、西派國際）擬推售的這棟商住樓，則趕在了上述河北省政策文件發(fā)布之前動工建設，并于2018年建成封頂。
“這棟商住樓建設的時間比較早，屬于第一棟樓，因為當時項目三期整體規(guī)劃方案還沒有做好�！眳R福地產(chǎn)這位人士進一步告訴記者，“除了第一棟樓，項目三期其余地塊在2018年開挖過一部分基坑，現(xiàn)在基本停下了�！�
鑒于上述文件要求對已出讓土地但未建設項目依法收回土地，匯福地產(chǎn)這位人士沒有解釋2018年開挖基坑是否涉嫌搶工，以避免匯福悅榕灣項目三期土地被當?shù)卣栈睾鬅o法開發(fā)建設。
“第一棟商住樓現(xiàn)階段只是預熱，做一些推廣宣傳，還沒有正式銷售現(xiàn)房。”匯福地產(chǎn)這位人士補充說，“整個項目三期都是匯福地產(chǎn)持有的40年產(chǎn)權商業(yè)用地，剩下的其他部分具體何時復工，都不明確�！�
在燕郊當?shù)啬酥镰h(huán)京區(qū)域，匯福悅榕灣項目是一個“神盤”，這個體量龐大的綜合性項目極其擅長制造營銷噱頭。
2014年、2015年，匯福悅榕灣項目一、二期開盤推售時，該項目分別制造了“6000人提前48個小時排隊搶房”“500名購房者冒雨提前排隊兩天一夜、近50個小時”的開盤噱頭。
不過，據(jù)多家媒體報道，當時這些在匯福悅榕灣項目售樓處的排隊群眾并非全部是購房者，不少是樓盤銷售人員雇傭的職業(yè)排隊者，以及渠道分銷經(jīng)紀人、家屬，甚至還有燕郊當?shù)鼐用瘛?/p>
“犯難”的房地產(chǎn)商
幾乎是在廊坊市北三縣與北京城市副中心統(tǒng)籌規(guī)劃文件發(fā)布的同一時間，2017年6月份開始，廊坊市主城區(qū)及下轄的北三縣啟動了限購政策，非廊坊當?shù)貞艏用窦彝ベ彿�，必須提�?年及以上社保繳納或納稅證明。
但商辦項目并不在限購政策范圍內(nèi)，并且一次性支付50%首付款后，購房者可以向銀行申請10年期銀行貸款。因此，燕郊各個開發(fā)企業(yè)集中推售的商辦產(chǎn)品，替代政策限購的住宅，成為它們向大批從北京涌入的購房者、投資客兜售的商品房。
即使在工作日，位于燕郊北部的首爾甜城項目的售樓處，來自北京的購房者依然絡繹不絕。
從2018年10月份開始，首爾甜城項目已經(jīng)陸續(xù)推出了10棟商住樓，其中包括5棟層高3米的平層產(chǎn)品，以及5棟層高3.9米的LOFT產(chǎn)品。據(jù)記者統(tǒng)計計算，10棟商住樓推售了總計多達3950套房源。
據(jù)悉，首爾甜城將這10棟商住樓命名為“方立方”，銷售價格約為2萬元/平方米，開發(fā)商燕達集團將其包裝成小戶型面積的居住產(chǎn)品對外銷售。據(jù)介紹，這些商住樓目前已經(jīng)封頂，預計會在2020年10月份交付，產(chǎn)權為40年商業(yè)用地。
另外，首爾甜城項目現(xiàn)在還有部分大戶型面積的別墅產(chǎn)品（項目案名為“首爾甜城玖庭別墅”）在售，無一例外，這些別墅產(chǎn)品的產(chǎn)權同樣為40年商業(yè)用地，銷售價格也更貴。
與燕郊不同，北京市對商辦項目實施了嚴格的全域限購政策，限制開發(fā)企業(yè)分割新建商辦項目為小戶型面積產(chǎn)品出售予個人購房者的同時，購買這些商辦產(chǎn)品也無法從銀行取得商業(yè)貸款。
在燕郊深耕多年、并重點布局的天洋控股集團有限公司（下稱“天洋控股”），更能夠深刻體會北京、燕郊兩地限購、規(guī)劃政策調(diào)整所帶來的割裂影響。
據(jù)記者了解，天洋控股在廊坊市燕郊區(qū)域在建及擬開發(fā)的房地產(chǎn)項目主要包括“天洋城4代”“天洋·創(chuàng)新中心”“世界商谷”（又名“中國燕郊物流城商谷”“燕郊國際貿(mào)易城”）。
其中，天洋控股目前在燕郊推售的開發(fā)項目是天洋城4代，推出了大量商品住宅，不過由于2017年6月份開始廊坊市、三河市對區(qū)域內(nèi)的住宅產(chǎn)品執(zhí)行限購、限貸政策，目前天洋城4代可供北京等外地購房者自由購買的只有40年產(chǎn)權的商住產(chǎn)品，對外銷售價格達到了2.6萬元/平方米~2.7萬元/平方米左右，但房源所剩無幾。
天洋·創(chuàng)新中心項目位于燕郊區(qū)域入口處，地理位置在燕郊區(qū)域非常核心，是燕郊對接北京市的門戶位置，由天洋控股從一家外資企業(yè)收購而來。
但是，由于北京城市副中心與廊坊市“北三縣”實施統(tǒng)籌規(guī)劃，燕郊區(qū)域不少開發(fā)項目正在等待整體規(guī)劃調(diào)整與落地，天洋·創(chuàng)新中心項目也受此影響，至今仍未開發(fā)動工。
由于規(guī)劃變動，目前天洋控股與這家外資企業(yè)在交易過程中產(chǎn)生了糾紛，天洋·創(chuàng)新中心項目也就此擱置。
而地處燕郊區(qū)域相對荒僻位置的世界商谷項目，則已經(jīng)徹底停工。
2014年天洋控股通過增資入股的方式，間接取得了世界商谷項目公司多數(shù)股權，這個原本宣傳號稱“總投資800億元”“預計在2016年7月份可以投入使用”的商貿(mào)城項目，現(xiàn)在已經(jīng)全面“撂荒”。
世界商谷項目位于燕郊東北方向約20公里外高樓鎮(zhèn)的一個村莊里，空曠的平原上矗立著一座偌大的暗黃色大門，只有門上的標識字樣告訴來訪者，這里是“世界商谷”。
目前，世界商谷項目圍擋圈起的園區(qū)內(nèi)，除了幾棟建成的商務樓以及不遠處等待復工的混凝土框架外，周邊及施工現(xiàn)場一片荒涼。這個原本寄望招徠世界各地貿(mào)易商的產(chǎn)業(yè)園項目，已經(jīng)停工了許久。
世界商谷項目的招商中心沒有對外開放，僅安排了幾名留守員工接待來訪者的問詢�！爸霸诮ǖ倪�是啟動區(qū)，現(xiàn)在已經(jīng)停工了�！笔澜缟坦软椖恳幻麊T工告訴記者，“項目規(guī)劃是面向國際客戶，不對國內(nèi)客戶招商，原本預計的運營方式主要是物業(yè)租賃。”
除燕郊區(qū)域開發(fā)項目之外，天洋控股在北京地區(qū)還有一個重要的房地產(chǎn)項目——位于北京市房山區(qū)的“天洋房山超級蜂巢”。
該項目主要出售面積為50平方米~90平方米的商務辦公產(chǎn)品。不過，由于北京市對商辦產(chǎn)品實施了嚴格的限購、限貸政策，因此，若是個人購買該項目產(chǎn)品，天洋房山超級蜂巢項目要求買家以公司名義購買，并且無法辦理銀行貸款。
據(jù)天洋房山超級蜂巢項目現(xiàn)場一名銷售人員介紹，商辦產(chǎn)品對外報價為2.5萬元/平方米，買家注冊公司簽訂認購協(xié)議后，必須在3年內(nèi)向開發(fā)商天洋控股付清全部購房款，其中首付款3成，另外3年內(nèi)依次付款比例為30%、20%、20%。
“北京新建商辦項目無法貸款的情形下，分期付款是大部分開發(fā)企業(yè)不多的選擇�！币晃环科鬆I銷人士告訴記者，“由于北京對商住項目限制更加嚴格，不少購房者將目光轉(zhuǎn)向了燕郊等地，分流了客群，環(huán)京區(qū)域的商住項目成為住宅限購的替代選擇�！�